Czym jest wartość odtworzeniowa nieruchomości?

W procesie wyceny nieruchomości zdarzają się sytuacje, które uniemożliwiają określenie wartości rynkowej nieruchomości. W takiej sytuacji trzeba sięgnąć po inne, dostępne mechanizmy. Jednym z nich jest wartość odtworzeniowa nieruchomości. Czym jest i kiedy należy ją stosować?

 

Kiedy określa się wartość odtworzeniową nieruchomości?

Z pojęciem wartości odtworzeniowej można się spotkać przede wszystkim w kontekście ubezpieczeń. Przy jej użyciu określimy bowiem wartość, jaką prezentował spalony, zalany lub w inny sposób zniszczony dom. Często wartość odtworzeniową stosuje się też do ustalenia wartości nieruchomości, która nie posiada wystarczającej liczby odpowiedników na rynku. Inaczej mówiąc, nie da się znaleźć wymaganej liczby nieruchomości do porównań, ponieważ wyceniana nieruchomość jest nietypowa. Ewentualnie wymóg stosowania wartości odtworzeniowej nieruchomości może się też znaleźć w innych przepisach. Na przykład znajdziemy go w regulacji, dotyczącej ustalania wartości nieruchomości dla celów komunalizacji mienia ogólnonarodowego.

Jak określić wartość odtworzeniową nieruchomości?

Wartość odtworzeniową wylicza się w oparciu o wartość kosztów odtworzenia przy jednoczesnym uwzględnieniu stopnia jej zużycia. Konieczne jest przy tej metodzie oddzielne określanie wartości samego gruntu oraz wartości poszczególnych części składowych wycenianej nieruchomości. Określając wartość gruntu trzeba uwzględnić rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan, a także aktualnie kształtujące się ceny nieruchomości. Jeżeli wycena dotyczy odszkodowania za wywłaszczenie, wartość nieruchomości określa się według natomiast aktualnego sposobu jej użytkowania, chyba że przeznaczenie nieruchomości powoduje zwiększenie jej wartości.

Jak wycenia się części składowe nieruchomości?

Inne reguły kierują też określeniem wartości poszczególnych części składowych nieruchomości. Na przykład przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń, infrastruktury technicznej i innych urządzeń, należy uwzględnić takie same technologie, jakie stosowano przy wznoszeniu poszczególnych części składowych. Do obliczeń wykorzystuje się więc technikę szczegółową, wskaźnikową albo też technikę elementów scalonych. Jeżeli natomiast częścią składową nieruchomości jest drzewostan leśny albo zadrzewienie i w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, to szacuje się wartość drewna, znajdującego się w tym drzewostanie. W sytuacji, w której w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia. Specyficzne będą nawet zasady określenia wartości plantacji kultur wieloletnich. W tym przypadku szacowany będzie koszt założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia lub innej utraty nieruchomości do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków należy nadto zmniejszyć o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia.

Rzeczoznawca24 – specjaliści od wycen

Określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości nie należy zatem do łatwych i wymaga specjalistycznej wiedzy. Właśnie dlatego, tej czynności dokonuje rzeczoznawca majątkowy, posiadający szczególne kwalifikacje. Nasze Biuro Wycen Majątkowych od lat specjalizuje się w profesjonalnych wycenach – nie tylko nieruchomości, ale również przedsiębiorstw, maszyn, a nawet dzieł sztuki. Zapraszamy do skorzystania z naszych usług.