Operat szacunkowy to dokument o szczególnej wadze i doniosłości. Pełni istotną rolę przede wszystkim jako dowód w postępowaniach sądowych oraz postępowaniach przed organami administracji. Może się jednak zdarzyć, że strony nie będą zgadzały się z dokonanymi obliczeniami i przyjętą metodą wyceny. Czy mogą go skutecznie kwestionować?
Ocena operatu szacunkowego przez sąd lub organ administracji
Wiele jest spraw, których zasadniczy problem sprowadza się do oceny przydatności głównego dowodu, jakim jest operat szacunkowy. Oceny tej dokonuje sąd albo organ administracji publicznej. Problematyka granic głębokości tej oceny budzi jednak wiele kontrowersji i niejasności. Teoretycznie granicę głębokości oceny tego dowodu przez organ administracji publicznej wyznacza kryterium „oceny formalnej”, gdyż samodzielna „ocena merytoryczna” dokonana przez organ administracji publicznej jest niedopuszczalna. Operat szacunkowy jest dokumentem, który sporządzić może wyłącznie rzeczoznawca majątkowy. Obecnie obowiązujące przepisy stanowią natomiast, iż wyboru techniki szacowania, metody dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Oznacza to zatem, iż sferą wyłącznej kompetencji rzeczoznawcy majątkowego są merytoryczne kwestie składające się na operat szacunkowy takie np. jak: dobór nieruchomości podobnych, metoda wyceny, przyjęcie takich, a nie innych cech rynkowych, posługiwanie się określoną bazą danych itp. Organ administracji publicznej nie może zatem samodzielnie dokonywać merytorycznej oceny takiego dowodu. Pojęcia “formalnej oceny” i “merytorycznej oceny” są jednak dość nieprecyzyjne. Nie wiadomo gdzie kończy się jedna, a gdzie zaczyna druga. Co do zasady taką formalną oceną jest zbadanie w szczególności tego, czy operat szacunkowy został zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, a także czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.
Czy strona może skutecznie kwestionować operat szacunkowy?
Oczywiście ocena operatu przez sąd lub organ administracji publicznej nie pozbawia strony możliwości odnoszenia się do pewnych, zawartych w nim kwestii. Aby skutecznie doprowadzić do odmowy przyznania temu dokumentowi przydatności dowodowej należy jednak posiłkować się czymś więcej, niż mocnymi argumentami. W tym zakresie istnieją dwie, podstawowe możliwości. Po pierwsze można zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Ona bowiem posiada kompetencje do nie tylko formalnej, ale i merytorycznej oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Sąd lub organ administracji publicznej nie będzie co prawda związany tą oceną, ale mimo wszystko powinien ją wziąć pod uwagę, szczególnie wtedy gdy opinia wytyka operatowi określone błędy, które mogą mieć wpływ na finalną wycenę. Ocena operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych musi odbywać się w ściśle określony sposób. Przede wszystkim czynność ta wymaga udziału zespołu złożonego z co najmniej dwóch rzeczoznawców majątkowych. Oceniający nie mogą też podlegać wyłączeniu i nie mogą istnieć jakiekolwiek wątpliwości w zakresie ich bezstronności. Najczęściej oceny operatów szacunkowych dokonują komisje arbitrażowe, działające przy stowarzyszeniach rzeczoznawców majątkowych. Drugą metodą zakwestionowania wyceny z operatu szacunkowego jest przedłożenie tak zwanego kontroperatu. To po prostu druga opinia w sprawie, sporządzona na zlecenie strony (opinia prywatna). Sąd lub organ administracji powinien, podejmując określone rozstrzygnięcie, przeanalizować wszystkie dowody, zgromadzone w sprawie. Jeżeli uzna, że kontroperat zawiera błędy, powinien to natomiast szczegółowo uzasadnić.
Operat szacunkowy – kluczowy dowód w postępowaniu
Strony postępowania administracyjnego, cywilnego i innych, które sprowadzają się do oceny prawidłowości operatu szacunkowego, mają prawo do rzetelnej i profesjonalnej wyceny. Poza tym rzeczoznawcy majątkowi nie są nieomylni, co czasem może przełożyć się na mniejsze lub większe błędy w operatach. W razie jakichkolwiek wątpliwości w toku prowadzonego postępowania, warto zatem sygnalizować swoje uwagi oraz wykorzystywać uprawnienia, polegające na sporządzeniu kontroperatu albo wystąpieniu do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawca24 Biuro Wycen Majątkowych niejednokrotnie podejmuje się takich zleceń.
