Kredyty hipoteczne udzielane przez banki na zakup nieruchomości (mieszkania, działki, domu, realizację inwestycji, budowę domu) należą do najniżej oprocentowanych i najpopularniejszych kredytów dostępnych na rynku. Mimo, że ich kwoty są wysokie, banki chętnie udzielają tego typu kredytów, gdyż są dobrze zabezpieczone przed ewentualnym brakiem spłaty przez kredytobiorcę. Najlepszym zabezpieczeniem takiego kredytu jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości. W związku z tym bank musi znać wartość rynkową nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie. Dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności bankowych sporządzana jest wycena nieruchomości.
Wycena taka może być dokonana przez odpowiednio przeszkolonego pracownika banku lub rzeczoznawcę majątkowego. W przypadku typowych nieruchomości z rynku pierwotnego banki często same wyceniają nieruchomość, opierając się głównie na cenach podobnych nieruchomości w danej okolicy. Rzadko za wartość nieruchomości uznaje się jej cenę transakcyjną. Najczęściej jednak wycenę taką przeprowadza rzeczoznawca majątkowy. Nie wszystkie banki w Polsce akceptują operaty szacunkowe każdego uprawnionego rzeczoznawcy. Niektóre wymagają przedstawienie wyceny od wybranych ekspertów lub firm.
Operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym przygotowanym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, zawierającym oszacowanie wartości nieruchomości. Jest o wiele bardziej dokładny od wyceny bankowej i można przedłożyć go również w innym banku (często kredytobiorca wnioskuje o kredyt hipoteczny w kilku bankach).
Wycena wartości dla zabezpieczenia kredytu najczęściej wykonywana jest metodą porównawczą i opiera się ona na cenach transakcyjnych (nie ofertowych) nieruchomości podobnych do wycenianej. Rzeczoznawcy mają dostęp do baz danych zawierających takie ceny transakcyjne. Profesjonalna wycena bierze też pod uwagę czynniki wpływające na wartość takie jak lokalizacja, stan budynku, standard wykończenia, otoczenie. Rzeczoznawca majątkowy, przygotowując wycenę nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytowej, wskazuje również wszystkie rodzaje ryzyka, związane z wycenianą nieruchomością.
Ponadto, niektóre Banki maja indywidualne wymogi co do wyceny sporządzanej przez rzeczoznawcę. Dotyczą one rodzaju nieruchomości, rodzaju wartości, podejścia i metody wyceny, procedury przy nowo powstających lub remontowanych nieruchomościach itd.
