Rzeczoznawca majątkowy – a kto to taki?

Nierzadko zdarza się, że potrzebujemy dokonać wyceny posiadanej nieruchomości lub prawa rzeczowego (użytkowania wieczystego, służebności, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego). Rynek nieruchomości jest dość specyficzny i dlatego bez odpowiednich umiejętności i wiedzy, bardzo łatwo można się zgubić w gąszczu przepisów, zmieniających się tendencji i wahających się cen. Do pomocy w takich sytuacjach został powołany zawód rzeczoznawcy majątkowego. Kim jest rzeczoznawca, jakie ma uprawnienia, a jakie obowiązki, kto i jak może nim zostać? Między innymi na te pytania spróbujemy sobie odpowiedzieć.

Definicję rzeczoznawcy majątkowego najlepiej określa art. 174 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Rzeczoznawca majątkowy określa wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych osoba posiadająca uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości, nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „rzeczoznawca majątkowy”. Biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości powołuje się lub ustanawia spośród osób posiadających uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, przy czym rzeczoznawca nie może odmówić pełnienia funkcji biegłego sądowego.

Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi. Bardzo ważny w tym zawodzie jest aspekt etyczny, który wyraża się w staranności i bezstronności wykonywanych wycen. Z tego też względu żaden rzeczoznawca nie może szacować nieruchomości własnej lub należącej do osób bliskich lub takich, z którymi pozostaje w zależności osobistej lub służbowej. Kolejnym obowiązkiem rzeczoznawcy jest stałe doskonalenie kwalifikacji zawodowych oraz dokumentowanie wypełniania tego obowiązku (dokumentację tą przechowuje przez okres 5 lat). Informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. Z tego względu rzeczoznawca musi wykorzystywać uzyskane dane z zachowaniem zasady poufności. Ponadto rzeczoznawca podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody, mogące wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności. Kopia dokumentu ubezpieczenia aktualnego na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, stanowi załącznik do operatu szacunkowego lub umowy o dokonanie wyceny nieruchomości.

Żeby móc jak najlepiej spełniać swoje obowiązki i świadczyć usługi na najwyższym poziomie rzeczoznawca korzysta z szeregu uprawnień. A mianowicie:
1. Wyłączne prawo do określenia wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością w formie operatu szacunkowego oraz może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:
• rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;
• efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;
• skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;
• oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokai;
• bankowo - hipotecznej wartości nieruchomości;
• określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora.
• wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.
2. Prawo do używania tytułu zawodowego „rzeczoznawca majątkowy”.
3. Prawo do prowadzenia działalności na terenie Rzeczpospolitej Polski pod warunkiem, że czynności z zakresu wykonywania szacowania nieruchomości będą wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych.
4. Prawo do uzyskania dokumentów i rejestrów niezbędnych do określenia wartości nieruchomości.
5. Przy wycenie nieruchomości na potrzeby związane w szczególności z pozbawieniem lub ograniczeniem praw do nieruchomości, a także z ponoszeniem ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, rzeczoznawca majątkowy działający na zlecenie organów administracji publicznej lub sądów ma prawo wstępu na nieruchomość będącą przedmiotem wyceny oraz dokonywania niezbędnych czynności związanych z szacowaniem nieruchomości (art. 155 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).

Z uwagi na fakt, że zawód rzeczoznawcy majątkowego wiąże się z pewnego rodzaju zaufaniem społecznym, nie każdy może pełnić tę funkcję. Uprawnienia do wykonywania tego zawodu może uzyskać osoba mająca wyższe wykształcenie, która z pozytywnym skutkiem zdała egzamin zawodowy, przeszła proces rekrutacji i wywiązała się z obowiązku odbycia praktyki zawodowej. Dodatkowym wymogiem jest niekaralność i brak jakichkolwiek konfliktów z prawem. Szczegóły w zakresie wymagań stawianych przed kandydatami na rzeczoznawców majątkowych, można odnaleźć w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Zawód rzeczoznawcy majątkowego cieszy się powszechnym szacunkiem i wzbudza przeświadczenie o wiarygodnym i rzetelnym wykonywaniu obowiązków. Jest jednak obciążony bardzo dużą odpowiedzialnością i wymaga od człowieka nienagannej struktury moralnej. Szereg wymagań i obowiązków jakie są nałożone na kandydatów starających się o uprawnienia i samych rzeczoznawców powoduje, że liczba osób wykonujących ten zawód jest nadal dość ograniczona.