Czym jest wartość odtworzeniowa nieruchomości?

W swojej pracy rzeczoznawca majątkowy nie tylko posługuje się pojęciem wartości rynkowej nieruchomości. Niejednokrotnie, przy specyficznych i trudnych wycenach, konieczne jest sięgnięcie po pojęcie wartości odtworzeniowej. Jak należy rozumieć to pojęcie i kiedy się je stosuje?

Brak precyzyjnej definicji w przepisach

Podobnie jak wartość rynkowa, wartość odtworzeniowa nieruchomości nie posiada jednolitej i precyzyjnej definicji formalnej. W przepisach wskazane są co najwyżej pewne ogólniki na ten temat. Przykładowo w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stwierdzono, że “wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia”.

Jak określa się wartość odtworzeniową?

Dokonując wyceny rzeczoznawca majątkowy bierze zatem pod uwagę w pierwszej kolejności wartość samego gruntu, a w drugiej wartość jego części składowej. W dużym uproszeniu można powiedzieć, że wycena sprowadza się do określenia kosztów, jakie należałoby ponieść w przypadku zakupu gruntu o identycznych cechach i parametrach. Przy takiej wycenie należy też pamiętać o szczegółach. Między innymi istotne jest to, aby uwzględnić takie same technologie, jakie zastosowano przy wznoszeniu poszczególnych części składowych nieruchomości. Przepisy umożliwiają rzeczoznawcy majątkowemu skorzystanie z trzech zasadniczych technik wyceny: techniki szczegółowej, wskaźnikowej oraz techniki elementów scalonych.

Kiedy konieczne jest ustalenie wartości odtworzeniowej?

Konieczność ustalenia wartości odtworzeniowej danej nieruchomości pojawia się wtedy, gdy dana nieruchomość nie posiada swojego odpowiednika na rynku, a także wtedy, gdy przewidują to przepisy szczególne, jak chociażby przepisy, dotyczące obowiązkowego ubezpieczenia rolników, obowiązkowego ubezpieczenia budynków od ognia i innych zdarzeń losowych oraz przepisy, dotyczące określania wartości nieruchomości dla celów komunalizacji mienia ogólnonarodowego.