Lokal mieszkalny – definicja, właściwości, sposób wyceny

Nieruchomości to półki co jedna z najkorzystniejszych form inwestowania pieniędzy. Mieszkania na wynajem, nieruchomości do generalnego remontu, działki budowlane – wszystkie cieszą się ogromnym zainteresowaniem. Wobec tego należałoby wyjaśnić pewne podstawowe pojęcia, rządzące rynkiem nieruchomości. Zacznijmy od lokalu mieszkalnego. Czym jest, jakie ma właściwości i jak się go wycenia?

Czym jest lokal mieszkalny?

Definicja ustawowa lokalu mieszkalnego znalazła się w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 2 ust. 2 tego aktu samodzielnym lokalem mieszkalny, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb, przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Taki samodzielny lokal mieszkalny może stanowić odrębną nieruchomość. Ustanowienie odrębnej własności następuje wówczas zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Co przy tym istotne, do lokalu mieszkalnego mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. Jako przykład takich części składowych należy wymienić chociażby piwnicę, komórkę, strych oraz garaż.

Jak ustanawia się własność lokalu mieszkalnego?

Przepisy ustawy o własności lokali wskazują również, w jaki sposób można ustanowić odrębną własność lokalu mieszkalnego. Można to zrobić w formie umowy, a także poprzez jednostronną czynność prawną właściciela nieruchomości albo orzeczenie sądu, znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Powinna ona zawierać w szczególności rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu, a także pomieszczeń do niego przynależnych oraz wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. Współwłaściciele mogą też określić sposób zarządzania nieruchomością wspólną. Do powstania tej własności niezbędny jest również wpis do księgi wieczystej.

Jaką ochroną objęci są nabywcy lokali mieszkalnych?

Na marginesie warto zaznaczyć, że nabywcy lokali mieszkalnych cieszą się w Polsce szczególną ochroną. Wynika to z ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Regulacja ta wskazuje między innymi środki ochrony wpłat, dokonywanych przez nabywcę, zasady i tryb zawierania umów deweloperskich, obowiązki przedkontraktowe dewelopera, treść umowy deweloperskiej, prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej, a także zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera. Ustawa ma zatem zapewnić nabywcom lokali mieszkalnych optymalny poziom bezpieczeństwa w dokonywaniu transakcji z deweloperami. Decydując się na zakup mieszkania, z pewnością warto do tej ustawy zajrzeć.

Jak wycenić lokal mieszkalny?

Wyceniając lokal mieszkalny, rzeczoznawcy majątkowi korzystają z różnorodnych podejść i metod wyceny. To, z którego mechanizmu skorzysta rzeczoznawca, zależy od pewnych okoliczności faktycznych. Na pewno na wartość nieruchomości w postaci lokalu mieszkalnego wpływa jego lokalizacja, piętro, na którym zlokalizowane zostało mieszkanie, parametry fizyczne i rozkład mieszkania, stan całej nieruchomości, dobra komunikacja i tak dalej. Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej na ten temat, zapraszamy do kontaktu z naszymi specjalistami. Pracownicy Biura Wycen Majątkowych Rzeczoznawca24 odpowiedzą na wszystkie Twoje pytania.